Kopie uit de Telegraaf: Tekort aan geschikte ouderenwoningen blijft groot: ’Soms schrijnende situaties’
Klaartje Bax en Yteke de Jong
Amsterdam – Voor 2030, dus over iets meer dan vijf jaar, moeten er een kleine 300.000 ouderenwoningen zijn bijgebouwd in ons land. Dat staat in het nieuwe regeerprogramma, maar vooralsnog is dat een papieren tijger. Gemeenten zijn de sleutel om te komen tot meer seniorenhofjes. „Die moeten er bovenop zitten.”
De behoefte aan geschikte huisvesting voor ouderen neemt verder toe.
„Het is voor sommige ouderen al te laat”, zegt Anneke Westerlaken, voorzitter van Actiz, brancheorganisatie voor aanbieders van ouderenzorg. De organisatie pleit er al jaren voor dat er ’tijdig voldoende geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen moeten worden gerealiseerd’, maar dat ’tijdig’ is voor ouderen die nú zoeken naar een geschikte seniorenwoning dus niet gelukt.
Westerlaken stelt vast dat veel ouderen wonen in een huis dat niet meer passend is, omdat er trappetjes zijn of omdat het huis heel afgelegen ligt en er geen voorzieningen in de buurt zijn. „Deze mensen zoeken een geschikte seniorenwoning, maar die is er vaak niet.”
Het gevolg is dat mensen soms in schrijnende situaties belanden. „Denk aan ouderen die wekenlang niet buiten komen omdat ze de steile trap niet meer afkomen”, geeft Westerlaken als voorbeeld.
Stijgende zorgkosten
De behoefte aan geschikte huisvesting voor ouderen is groot en neemt verder toe. Het aantal 65-plussers groeit van 3,5 miljoen begin dit jaar naar 5 miljoen in 2040, met een verdubbeling van het aantal 90-jarigen. En met de jaren groeit ook de behoefte aan zorg.
Vanwege de stijgende zorgkosten moeten deze ouderen echter steeds langer thuis blijven wonen, ook als ze zorg nodig hebben. Dat kan best, vindt Westerlaken, „Het is juist de wens van veel ouderen om lang zelfstandig te blijven wonen, maar dan moeten er wel geschikte woningen zijn. Dat gaat veel te langzaam.”
Het vorige kabinet beloofde dat er 290.000 ouderenwoningen gebouwd zouden worden voor 2030, maar daar is nog nauwelijks een begin mee gemaakt. Sterker nog, het aantal transacties voor zorgvastgoed is de afgelopen gedaald, zo blijkt uit data van adviesbureau Capital Value. In 2022 werd er nog voor €1,4 miljard aan zorgvastgoed ontwikkeld, vorig jaar was dat al gedaald naar €623 miljoen. In de eerste helft van dit jaar is slechts voor ruim €200 miljoen aan transacties geregistreerd.
Toch heeft het nieuwe kabinet het plan overgenomen om 170.000 ’nultreden-woningen’, 80.000 geclusterde woningen (zogeheten knarrenhofjes) en 40.000 zorggeschikte woningen neer te zetten voor 2030. Maar op de vraag hóe deze ambitie waargemaakt gaat worden, antwoordt het ministerie van Volksgezondheid (VWS) bij monde van een woordvoerder slechts dat „de plannen op dit moment verder worden uitgewerkt”.
De ideale ouderenwoning zoals die door veel experts uit het zorgveld geschetst wordt, is een zelfstandige woning in een kleinschalig project dat gebouwd is in de oude, vertrouwde omgeving. Bij voorkeur is er een gemeenschappelijke ruimte waar de ouderen elkaar kunnen ontmoeten en zijn voorzieningen als de huisarts, de apotheek en de buurtsuper om de hoek.
„Het voordeel van zo’n woonvorm is dat mensen minder eenzaam zijn en geholpen kunnen worden door vrienden en bekenden. Eventueel kan dat door nieuwe buren in het complex die vitaler zijn dan zijzelf. Ze blijven langer zelfstandig en hebben minder snel zorg van een professional nodig”, zegt Thijs de Blok, directeur van Buurtwonen, dat gelieerd is aan Buurtzorg, de grootste aanbieder van wijkverpleging in ons land.
Als er een zorgverlener langs moet komen, kan die meteen een aantal ouderen tegelijk bezoeken en hoeft hij niet een reeks verschillende adressen af, zegt Daan Tettero, fundmanager Healthcare bij Achmea Real Estate, dat de komende jaren flink wil inzetten op de bouw van ouderenwoningen. „Het scheelt substantieel in zorg- en mantelzorguren als iemand in een levensloopbestendige woning woont en de zorg gebundeld wordt op een locatie”, weet Tetteroo.
Toch zijn het juist dit type woningen die nog maar mondjesmaat van de grond komen. Dit jaar zullen er naar verwachting slechts 2800 ouderenwoningen worden gebouwd, blijkt uit cijfers van ABN Amro. Dat is maar 4% van het totaal van 36.000 woningen die per jaar gebouwd zouden moeten worden om de ambitie van het kabinet voor 2030 waar te maken. Dit gat is onoverbrugbaar, zo stelt ABN Amro.
„Zorgvastgoed is een niche, waarin veel ontwikkelaars en bouwers zich nu niet begeven. De business case is moeilijk rond te krijgen”, zegt Manon Kuipers van Capital Value. Natuurlijk hebben investeerders hier, net als bij andere bouwprojecten, te maken met hoge rentes, gestegen bouwkosten en stroperige procedures. Maar er zijn ook obstakels die specifiek voor ouderenwoningen gelden.
Zo zijn de bouwkosten van dit soort woningen hoger. „De badkamer moet groter en de deuren breder. Er gelden andere eisen en vaak is er een gemeenschappelijke ruimte die bekostigd moet worden”, schetst Tettero.
Het rendement op ouderenwoningen is lager dan dat op andere bouwprojecten, waardoor het voor investeerders minder interessant wordt. „Aan de andere kant wijzen wij de pensioenfondsen waarvoor wij beleggen altijd op de lagere risico’s die deze woningen met zich meebrengen. De behoefte aan dit soort woningen is enorm, voor leegstand hoeft niet gevreesd te worden”, zegt Tettero.
Achmea ziet de laatste tijd een kentering. „Waar pensioenfondsen aanvankelijk nauwelijks interesse hadden in ouderenwoningen, verandert dat nu.” Dat heeft ook te maken met het maatschappelijk belang, meent Tettero. „Het is nodig dat dit soort woningen er komt. En daarvoor moet de hele keten, dus grondeigenaar, investeerder, bouwer en exploitant, zich inzetten. Als iedereen gaat voor maximale winst dan lukt het niet.”
Sociale woningen
Die overtuiging heeft ook Thijs de Blok van Buurtwonen. „Wij willen projecten realiseren waarbij een deel van de woningen onder de sociale huurgrens ligt. Dat betekent dat je niet voor de hoogste winstmarges gaat”, zegt De Blok. „Wij ontdekten bij Buurtzorg dat er voor deze groep nauwelijks gebouwd wordt. Dus toen zijn we het zelf maar gaan doen.”
Dat idee ontstond al in 2017, maar het eerste project dat gerealiseerd gaat worden onder de Buurtwonen-vlag moet nog gebouwd worden. Al lijkt het erop dat in Joure de schop binnenkort echt de grond in kan. „Alle vergunningen zijn rond. Ik verwacht dat het project halverwege 2025 opgeleverd wordt”, zegt De Blok enthousiast.
Het gaat in Joure om een klein project van slechts 25 woningen. Toch heeft De Blok de interesse van een bouwer en een investeerder weten te trekken. „ Buurtzorg heeft in Nederland duizend teams rondlopen en we zien dat er grote behoefte is aan dit soort projecten. We hebben zes andere locaties waar we ook in de fase van een vergunningaanvraag zitten en hopelijk binnenkort kunnen bouwen. Die schaalbaarheid maakt het voor een bouwer en een investeerder interessant.”
Achmea is de investeerder waarmee Buurtwonen ’in een vergevorderd gesprek is’. Het sluit aan op de ambitie van Achmea om tot 2040 jaarlijks 1500 tot 2000 ouderenwoningen te ontwikkelen. Tettero: „Het is een dieseltrein die langzaam begint te rijden.”
Daarbij is het wel belangrijk dat obstakels aangepakt worden door dit kabinet, benadrukt hij. Zoals het gebrek aan geschikte locaties. De sleutel om meer zorgvastgoed van de grond te krijgen ligt bij gemeenten, zegt regiodirecteur Esther Agricola van Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD). Die moeten duidelijk locaties aanwijzen of in aanbestedingen aangeven waar de ouderenwoningen moeten komen. „De gemeenten moeten er bovenop zitten. Als de gemeente een duidelijk beleid heeft en vastlegt hoeveel ouderen- of zorgwoningen in een project moeten komen, dan voegen de ontwikkelaars zich wel.”
In Eindhoven realiseert BPD op het voormalige Campinaterrein, de Caai, veertig woningen voor dementerende ouderen. „Onze ideeën pasten heel goed in woonzorgvisie van de gemeente en dan gebeurt het ook”, zegt de ontwikkelaar.
Bejaardenhuizen
Het nieuwe kabinet gaat het komend half jaar ook onderzoek doen naar de terugkeer van verzorgingstehuizen. Maar volgens Westerlaken zitten de meeste ouderen hier helemaal niet op te wachten. „Ze willen zelfstandig wonen, zelf kunnen bepalen wat ze eten en wat hun dagritme is.”
Ook directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) betwijfelt of er vraag is naar bejaardenhuizen, aangezien mensen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Pas als ze zorg nodig hebben, komt een knarrenhofje of verpleeghuis in beeld. De bejaardenhuizen zouden het voorportaal worden van het verpleeghuis. „Het is wellicht beter om de zogeheten indicatie iets te verlagen en het aantal verpleeghuisplekken te vergroten. Dan hoeft er geen aparte tussenvorm meer gecreëerd te worden. Meer capaciteit voor verpleeghuizen betekent ook meer doorstroming op de woningmarkt, want dan blijft deze groep minder lang in eigen huis wonen”, zegt Van Hoek.
Daarbij vraag Westerlaken zich af: „Hoe verhoudt de terugkeer van een verzorgingstehuis zich tot de personeelstekorten die we hebben in de zorg? We hebben al moeite genoeg om personeel te vinden voor de mensen die juist veel zorg nodig hebben.”
Wachtlijst
Op dit moment mag het aantal verpleeghuisplekken niet verder groeien dan 130.000, zo bepaalde het vorige kabinet. Dit om de stijgende zorgkosten te beperken. Verpleeghuizen zijn namelijk duurder dan verpleegzorg aan huis, omdat ouderen in het verpleeghuis ook de woonlasten grotendeels vergoed krijgen. Maar omdat de alternatieven – zoals de zorgwoningen – nog niet goed op orde zijn, neemt het aantal mensen dat op de wachtlijst staat voor het verpleeghuis toe. Op dit moment zijn dat ruim 22.000 wachtenden.
